부동산 공매 이렇게 쉬웠어? 서평 (요약, 책 보완, 실천)
부동산에 관심이 많은 요즘 저는 경매와 공매 책을 읽고 있습니다. 경매는 직접 법원에 가서 낙찰받아야하지만 공매는 인터넷으로 입찰한다는 내용을 보고 공매에 관심을 갖게 되었습니다. 다만 경매 관련 책은 많은데 공매를 주제로 한 책은 많이 없죠. 그러던 중 부동산 공매 이렇게 쉬웠어? 라는 책을 보고 바로 구매했습니다. 다만 공매 용어가 어렵다보니 공매로 들어오는 물건 관련 설명이 살짝 지루했습니다. 그래도 공매를 잘 분석한 책이라서 얻어가는 건 많이 있었어요.
요약 : 공매가 경매보다 유리하다는 말, 어디까지 사실일까
책은 처음에 공매가 무엇인지, 절차는 어떻게 되는지 설명합니다.
공매는 한국자산관리공사(캠코, KAMCO)가 압류재산, 국유재산, 수탁재산 등을 위임받아 매각 절차를 대행하는 방식입니다. 여기서 수탁재산이란 금융기관이나 기업이 처분하지 못한 자산을 캠코에 맡겨 공개 매각하는 물건을 의미합니다. 경매는 법원이 채권자의 신청을 받아 강제로 매각을 진행하는 것과 달리, 공매는 행정적 절차를 통해 온라인 플랫폼인 온비드(OnBid)에서 입찰이 이루어집니다.
제가 직접 온비드에 들어가서 확인해보니, 입찰 자체는 생각보다 어렵지 않았습니다. 공인인증서로 로그인하고, 입찰보증금(낙찰가의 10%)을 미리 납부한 뒤 희망 금액을 입력하면 됩니다. 카카오톡 알림으로 개찰 결과까지 통보해주더라고요. 이 편의성만큼은 경매와 비교가 안 될 정도였습니다.
그런데 공매가 경매보다 모든 면에서 유리한 건 아닙니다. 실제로 정리해보면 이렇습니다.
공매가 경매보다 유리한 점:
- 온비드를 통해 인터넷 입찰이 가능해 법원 출석 불필요
- 입찰 참여 비용이 경매보다 적게 들어 소액 투자자에게 접근성이 높음
- 매각 절차가 상대적으로 신속하게 진행되는 편
- 낙찰 후 잔금 미납 시에도 다음 공매 참여가 가능
- 부동산 외에도 차량, 동산, 주차장 운영권, 유가증권, 회원권 등 매각 대상이 폭넓음
반면 공매가 경매보다 불리한 점도 분명히 있습니다. 가장 크게 와닿은 건 명도 문제였습니다. 명도란 낙찰 후 기존 점유자를 내보내는 절차를 뜻하는데, 경매는 법원의 인도명령 제도를 통해 강제 집행이 가능합니다. 그런데 공매는 이 인도명령 제도가 적용되지 않아, 점유자가 버틸 경우 민사소송을 별도로 진행해야 합니다. 이게 초보 투자자에게는 꽤 부담스러운 부분입니다.
물건 수가 경매보다 적다는 점도 실제로 확인됐습니다. 원하는 지역의 부동산 매물을 찾으려다 보면 선택지가 생각보다 많지 않았습니다. 유찰 시 최저가가 회차마다 10%씩 낮아진다는 점(출처: 한국자산관리공사 온비드)도 알아두어야 하고, 현황조사서가 부실한 경우도 종종 있어서 직접 임장을 통한 확인이 필수입니다. 일반적으로 공매는 경매보다 정보가 풍부하다고 알려져 있지만, 저는 오히려 반대로 느꼈습니다.
보완 사항 : 권리분석, 직접 해보니 책과는 달랐다
공매 입찰에서 가장 중요한 단계가 권리분석입니다. 이 책에서는 권리분석 방법도 상세히 설명하고 있습니다. 권리분석이란 낙찰 후 매수인이 인수해야 할 권리와 소멸되는 권리를 사전에 구분하는 작업으로, 이를 잘못 판단하면 낙찰을 받고도 손해를 보는 상황이 생깁니다. 예를 들어 선순위 임차인이 있는 경우, 해당 임차인의 보증금을 낙찰자가 떠안아야 할 수도 있습니다.
책을 읽을 때는 이 개념이 명확하게 정리된 것 같았는데, 막상 실제 물건을 보면 이야기가 달라집니다. 어떤분은 온비드에서 물건을 검색해보다가 권리관계가 단순해 보이는 물건을 골라 처음 입찰 연습을 해봤다고 합니다. 감정가 5,000원짜리 자전거였는데, 검색해보니 꽤 고가의 제품이었습니다. 낙찰보다 프로세스 경험이 목적이라 낙찰되지 않을 금액으로 입찰하고, 혹시 몰라 보관 경찰서에 전화까지 했습니다. 직원분이 "경험상 몇만 원에는 낙찰될 테니 걱정 마세요"라고 하시더군요. 이 경험 덕분에 실제 입찰 흐름을 몸으로 익힐 수 있었다고 합니다.
저도 이분처럼 공매를 도전할때 우선 저렴한 물건으로 한번 입찰해보며 절차를 숙지해야겠습니다. 하다가 명품팔찌 같은 좋은 아이템을 얻으면 기분이 좋을 것 같네요. 아니면 첫차를 공매로 저렴하게 마련하는 것도 방법이 될 수 있겠습니다. 공매를 알면 인생에서 무기가 하나 더 생기는 느낌이 드네요. 필요한 물건을 저렴하게 살 수 있는 카드가 생기는 거니까요.
실천 사항 : 공매 물건 탐색하기
공매 물건 중에는 부동산 외에도 섬, 학교 매점 운영권, 주차장 운영권 같은 특이 물건도 나온다고 합니다. 저는 책을 반신반의하며 읽었는데 진짜였어요. 머니쇼 박람회에서 온비드 부스를 직접 방문해 직원과 이야기를 나눴을 때 들었는데, 섬이 공매로 나온다는 말에 솔직히 눈이 커졌습니다. 다만 직원 말로는 섬의 경우 소유권, 점유권, 사용권이 복잡하게 얽혀 있고, 농지법 등의 규제로 자유롭게 활용하기 어려운 경우가 많다고 합니다. 이처럼 공매는 물건 종류가 다양한 만큼 각 물건에 맞는 별도의 권리분석 방법이 필요합니다.
한국자산관리공사에 따르면 공매 참가자 자격 제한, 입찰 마감과 개찰 절차, 소유권 이전 절차 등은 물건 유형별로 세부 규정이 다르게 적용됩니다(출처: 한국자산관리공사). 이 점을 간과하고 부동산 경매 방식으로만 접근하면 낭패를 보기 쉽습니다. 제 경험상 이건 좀 다릅니다. 공매는 경매 공부가 기반이 되어야 하지만, 공매만의 별도 학습이 반드시 필요합니다.
공매에 처음 관심을 갖는 분이라면, 소액 물건으로 입찰 프로세스를 먼저 경험해보는 걸 권합니다. 부동산 공매를 목표로 한다면 소액 다세대 주택부터 접근하는 것이 현실적입니다. 공매는 경매보다 경쟁률이 낮아 상대적으로 저렴하게 낙찰받을 수 있는 경우가 있는 것은 사실이지만, 물건 수가 적어 원하는 조건의 매물을 찾기까지 시간이 걸린다는 점은 각오해야 합니다.
공매와 경매, 어느 쪽이 낫다고 딱 잘라 말하기보다는 본인의 상황에 따라 선택하는 게 맞다고 봅니다. 평일 낮 시간을 내기 어려운 직장인이라면 온비드 공매가 확실히 접근성이 좋습니다. 반면 물건 선택지를 넓히고 싶다면 경매 쪽이 유리합니다. 저는 앞으로 당분간 온비드를 꾸준히 드나들며 눈을 익힐 생각입니다. 부동산 외에도 어떤 물건이 올라오는지 구경하는 것 자체가 공부가 되더라고요.
이 책은 공매 개념부터 낙찰 후 소유까지 보기 쉽게 정리하고 있어 공부에 큰 도움이 되었습니다. 공매에 관심있는 분이라면 읽어보시길 추천드립니다.